番禺的有钱土著，还是比较喜欢番禺广场以及桥南一带的，但有品质的改善楼盘真的不多，当绿城玉海棠出现，番禺有钱的土著都来了，100来套货量，根本就不够。

　　房叔团队经过实地踩盘与竞品对比后，深度剖析出绿城玉海棠卖得好的原因与潜在风险，为想买的粉丝提供真实客观的参考。

　　项目紧邻番禺广场站E口，从小区楼下步行至地铁站入口仅需1-3分钟，但番禺广场站是广州最大的地铁站之一，内部换乘通道复杂。

　　不要忘记了广州地铁是有早晚高峰期限流的措施，例如早高峰是7:30-9:00，番禺广场站E口限流排队约5分钟，换乘通道拥挤度堪比体育西。

　　项目拥有行政中心红利，距离番禺区政府直线米，周边聚集财政局、税务局、教育局、番禺图书馆等职能部门和市政配套。

　　自驾通达性也不错，周边有多条主干道，比如番禺大道（南北向）直通天河珠江新城，亚运大道（东西向）连接莲花山、亚运城。

　　交通便利的同时，也会带来早晚高峰的拥堵严重，房叔团队在现场踩盘刚好是工作日晚6点，番禺大道北向车流时速仅15-20公里，亚运大道与番禺大道交叉口红绿灯等待时间长达3分钟。

　　号楼来说，距离150米高的中银大厦只有几十米，低楼层138㎡户型和108㎡户型北向的卧室会有遮挡，采光一般。

　　西南向的广场东路和东南向的兴泰路，这两条路虽然不是主干道，但项目周边有食肆和商业，时不时会有运送货物货车和外卖电动车出入，存在一定的噪音隐患。

　　社区规模也是一大硬伤，整个项目只有2栋住宅，属于蚊型社区，园林面积很有限，日常下楼散步休闲需要依赖旁边的中央公园。

　　番禺区目前的街道划分，项目对口的是东兴小学，距离项目约800米，需走广场东路再穿越东兴大道（双向6车道），虽有斑马线但无红绿灯，早高峰接送需耗时10-15分钟。

　　已经被纳入德兴小学教育集团旗下，由核心校省一级德兴小学领办，虽然师资会好一点，但是生源还是原来的那些人，成绩能不能提高，还是未知数。

　　升学不确定性，其中距离项目约1.8公里的桥城中学（省一级）需摇号入学，2024年录取率仅68%；东风中学（区重点）则对口生源饱和，未来可能调整划片范围。

　　，分别是108㎡四房两卫、118㎡四房两卫和138㎡四房两卫，其中118㎡户型还分为A、B两个户型，每个户型都是南向单边位设计。

　　108㎡四房两卫户型，这个户型做到了四房设计，空间利用率极高，对于家庭人口较多的购房者来说非常合适。

　　1号楼只剩下几套房源，主要分布在低楼层的138㎡户型、118㎡A户型和高楼层118㎡b户型，2号楼开盘的时间则未定。

　　绿城单价看似最高，但按得房率来算，性价比是要优于竞品的，适合对地铁依赖度高又对户型有高要求的买家。

　　2025年4月开盘）：主推建面约71-127㎡三至五房，单价2万/㎡起，最低总价不到150万/套；

　　天河/琶洲通勤族：适合预算500万以内、日均通勤时间1小时的上班族，18号线效率碾压自驾；

　　刚性学区需求者：东兴小学2024年小升初重点中学录取率仅12%，越秀区同等价位房源录取率超30%；